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共有產權房:與政府“搭伙”好不好?

属狗的幸运生肖是什么 www.japyl.icu 來源 :發布時間 :2017-08-24瀏覽 :


       最近網絡上,一個新的“網紅詞”替代了此前熱極一時的“租購同權”,那就是各地擬推出的“共有產權房”。
      有人說這是保障性住房政策3.0版本,“我的前半生”無望買房,而我的后半生發生了轉折,低收入剛需族是不是終于迎來了在城市落腳的春天?這個政策出臺會使年年上漲的商品房市場退退燒嗎?


“共有產權房”宜賓試點

          實際上,共有產權房并不稀奇。
      通俗的講,就像個人與政府合伙成立一家股份公司,雙方按出資份額各占相應比例的股份,但公司的管理和運營權歸個人支配,政府出讓自己的使用權。
    5年后,你如果還是沒有足夠的資金,可以繼續住著;如果你有了積蓄,可以購買房屋的完全產權;還可以上市交易,賣房拿錢走人。
      如今,作為試點城市的宜賓,符合條件的市民終于能提前試著享受“共有產權房”了。2017年4月12日,《宜賓市共有產權住房制度試點實施意見(代擬稿)》公開征求意見。
      2017年7月28日,宜賓市人民政府辦公室發布《關于印發宜賓市共有產權住房制度試點實施意見的通知》(宜府辦函﹝2017﹞155號)(以下簡稱《意見》)要求各區縣、部門結合實際貫徹落實。
      本刊記者第一時間獲此消息后,8月10日上午9點開始,先后走訪了宜賓市房管局、臨港國土房管局以及宜賓市住建局等相關部門,得到的回應卻是要么不知情,要么還沒得到文件……
    隨后,記者致電宜賓市人民政府法制科,一名女性工作人員在電話中告知,《宜賓市共有產權住房制度試點實施意見》剛剛正式出臺,文件已經下達,目前尚未掛網公布,具體實施細則還需各區縣根據實際情況制定。

如何買“共有產權房”?
      按照《意見》規定,宜賓試點的共有產權住房為政策性商品住房,由購房人與政府按份額共有房屋所有權,并按籌集方式不同確定各自產權份額。
      政府組織建設共有產權住房,購房人按公布的銷售價格,購買70%的產權,政府持有的產權份額為30%;公共租賃住房“租改售”共有產權住房,購房人按公布的銷售價格,購買60%的產權,政府持有的產權份額為40%。
      共有產權住房的房源信息(包括項目名稱、位置、套數、戶型面積等)、申請地點、銷售價格、購買對象、購買比例等信息應當向社會公布,接受社會監督。
      其實,老百姓的房產絕大多數都是共有產權,只是很多人沒有察覺到。比如,婚后夫妻購房,共同出資共同還貸,就是夫妻共有;如果要賣房(轉移或變更不動產登記),還必須征得配偶同意,房地產增值收益和租金收入原則上夫妻共享,在離婚時就會顯現出來,夫妻共有產權原則上分家析產一人一半。
    這就是“共有產權房”,現在只不過房子的另一部分的產權人從配偶變成了政府。當然,政府不會住這套房,所以政府給出的福利是其使用權,保障低收入群體居有其所。
      因此,房地產業界形象地將之稱為“產權式保障房3.0版本”(相對于廉租房、公租房無產權型保障房而言),無疑,這是一種嘗試,更是一種進步。 

低收入家庭買得起嗎?


          作為共有產權住房的一種形式,公共租賃住房“租改售”將在德陽、遂寧、樂山、宜賓等5個城市試點。 
      2014年,宜賓縣率先開展了小范圍的試點探索,并引起了社會的廣泛關注,成為全省首個試點縣域,受到省上表揚。
    宜賓縣修建的宜安家園和小河園(兩個廉租房小區),共有廉租房284套,其中有167套用于實施共有產權試點。
    據了解,宜賓縣政府在制定廉租房共有產權具體實施辦法時,組織相關部門開展了房源單價審定,成本價為每平方米1450元,扣減政府補助的每平方米300元后,共有產權廉租房房價為每平方米1150元。
      大多數低收入家庭在購買共有產權房時,最大的難題是“手中無糧”,為買一套房,不得不向親朋們“東拼西湊”,有時還不一定能湊齊。
      由于低收入群體往往沒有穩定工作,銀行不一定愿意給他們貸款,一是擔心他們還款能力弱,二是貸款數額比不上常規房貸。
    很多低收入群體則期待,好政策出臺,還需要設計一個針對共有產權房用戶的貸款解決方案,讓最需要、最弱勢的群體有機會中標,同樣有機會購房,這樣才能讓人皆大歡喜。


共有房產權之如何走?

         從政策初衷看來,確實大快人心,那么,未來在實施中如何保障“不走樣”呢?     

    《意見》規定,政府組織建設共有產權住房,由各縣(區)結合當地經濟社會發展水平和城鎮居民收入水平確定申請條件,并適時動態調整。單套建筑面積不超過90平方米;公共租賃住房“租改售”,單套建筑面積不超過60平方米。共有產權住房的建設、購買等享受保障性住房相關優惠政策。

      但市民最關心的還是價格因素。對共有產權住房項目的銷售均價與同地段、同品質普通商品住房的銷售均價的差異,以及如何結合土地、稅費等政府投入的隱形成本、和房屋樓層、朝向、位置等因素,最終確定每套房屋的銷售價格和價格浮動范圍,這些尚未給予明確,還有待于各區縣根據實際制定相關實施細則。
    有觀點提出,共有產權房從機制設計上就存有市場價格與政府計劃定價的“差價”,購房者五年后回購政府手中的部分產權,取得完全產權后再上市交易,是不是存在“屌絲逆襲”的牟利空間?
      其次,取得共有產權房居住權后,雖然有部分產權在政府手中,但住戶要不要為政府這部分產權付一定比例的房租?畢竟,現有的公租房、廉租房是需要付租金的,社會公平性如何保證?萬一房價下行,屬于國有資產的政府手中那部分產權縮水了怎么辦?
    再者,在當前中高收入家庭尚且買房十分困難的時候,中低收入家庭反而可以更輕易擁有帶有產權的住房,相當于政府和個人合股“炒房”,因為區域房價上漲,政府也是直接受益者,那誰來抑制不合理的高房價?會不會形成“福利陷阱”?
      業界認為,雖然共有產權房固有特質,無法撼動商品房占樓市供應主導地位,但在摸著石頭過河階段,這項政策落地執行,不僅考驗各區縣的智慧,還有情商。
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